韦巧练律师，广西南宁房产建筑工程款纠纷律师,现执业于广西能正律师事务所，法律功底扎实，执业经验丰富，秉承着“专心、专注、专业”的理念，承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件，获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念，全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

　　

二手房房龄成焦点 卖家少说7年致买家无法贷款

　　据《劳动报》报道，签合同时，卖家承诺1989年的房子，但去房产交易中心查询后却发现房子是1982年的，无法办理银行贷款。买家因此将卖家告上了法庭，近日虹口法院对此案做出了一审判决。　　2014年9月底，张小...

　　据《劳动报》报道，签合同时，卖家承诺1989年的房子，但去房产交易中心查询后却发现房子是1982年的，无法办理银行贷款。买家因此将卖家告上了法庭，近日虹口法院对此案做出了一审判决。

　　2014年9月底，张小姐通过中介公司了解到李先生名下一套房产出售的有关信息，并被告知该房于1989年竣工。国庆期间中介人员带张小姐看了房，因需要贷款购房，张小姐特地多次向李先生求证该房竣工年限，李先生再三确认竣工年限为1989年。看房后，张小姐便与李先生签订了《房地产买卖居间协议》，约定总价款为142万元;2014年10月18日前签合同，买受方支付首付47万元，按贷款方式支付;该协议补充条款载明：出卖方承诺所售房屋为名下;满五唯一;，房龄为1989年竣工，买受方承诺自己具有购房和贷款资格。当天张小姐向李先生支付定金1万元。

　　由于看房时李先生称该房产权证抵押在银行，故张小姐未能看到房屋产权证原件，又因正值国庆假期，有关房屋信息也无法查询。节后中介人员去虹口区房地产交易中心查询，才发现上海市房地产登记簿信息记载的竣工日期为1982年，而非《房地产买卖居间协议》约定的1989年。而实际上，李先生的房产证上也没有记载房屋竣工年限。张小姐认为李先生在售房过程中故意隐瞒房龄直接影响到自己申请按揭贷款，构成违约，故不再愿意与李先生继续履行协议，现诉讼至法院要求李先生双倍返还定金。

　　案件审理中，坐在被告席上的李先生觉得自己很是冤枉，这套房子是自己的产权房，符合相关法律关于房屋买卖的各项规定，完全可以进行合法交易，房屋竣工年限又不影响房屋交易，张小姐的贷款与自己毫无关系。而且房地产权证上没有记载竣工年限，自己根本不清楚竣工年限，《房地产买卖居间协议》第九条中;房龄为1989年;是中介人员写的，自己从没有承诺房屋是1989年竣工。

　　法院经过审理认为，李先生作为房屋出售方理应全面了解所售房屋的有关信息，如确不知晓房屋竣工日期的，则不应对张小姐有所承诺，现因房屋实际竣工日期与李先生在协议中承诺的房屋竣工日期不一致，李先生已构成违约，张小姐要求解除协议，并无不当，双方买卖关系应予解除，因李先生原因导致买卖合同最终未签署的，李先生应双倍返还定金2万元。

　　法官说法：二手房买卖过程中，大多数房主都说不清真实的房龄，一些中介机构为了促成交易会对房龄做不真实的承诺或回避房龄问题。如果要通过银行按揭贷款购买房屋，;房龄;在30年以上的房子银行几乎不放贷，因此房龄是影响房屋交易成功的重要因素。本案中张小姐购房需要按揭贷款，因此;房龄;或导致合同目的无法实现。可见，在二手房买卖过程中，考察;房龄;是重要环节，要在《房屋买卖合同》中注明房屋的;房龄;，并约定买家有权依据《合同法》的规定变更或解除购房合同，并可要求赔偿损失。

签订二手房屋买卖合同应注意哪些问题

　　购房者打算购买二手房屋时候，他们在签订二手房买卖合同时候有何注意事项签订二手房买卖合同时候，要对售房者有较为全面的了解，房屋产权证上的产权人有多少位是否同意出售房屋等。接下来为您详细...

　　购房者打算购买二手房屋时候，他们在签订二手房买卖合同时候有何注意事项签订二手房买卖合同时候，要对售房者有较为全面的了解，房屋产权证上的产权人有多少位是否同意出售房屋等。接下来为您详细介绍。

　　签订前

　　一、购房者一定要对售房者有较为全面的了解。

　　1、查看产权所有人的身份证件。

　　2、房屋产权证上的产权所有人是一位还是几位共有如果是几位共有，则共有人是否全部同意

　　出售房产时，房屋的产权共有人一定要全部同意。在签订房产买卖合同时，也要全部到场。如有特殊情况不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由委托代理人替其签章。

　　二、对即将进行交易的房产进行必要的了解。

　　1、售房提供的房屋产权证是否属实

　　2、房产面积多大

　　3、该房产用途是什么是办公还是居住，或是其他

　　4、该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利

　　5、该房产是否已设定抵押根据《中华人民共和国担保法》的规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。在这里，如果该房产已设定抵押，那么抵押方即为售房者，抵押权人就是售房者将该房产抵押的第三方即某人、某公司或某银行；受让人就是购房者。这个规定的意思也就是售房者已将该房产抵押给第三方，在转让该房产时，并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押，那么转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下，此房产方可进行买卖。

　　6、该房产是否已设定租赁如果该房产已经出租，则需要售房者提供该房产的承租方出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。同时购房者还要查询售房者与该房产的承租方所签订的租赁合同是否登记备案根据《上海市房地产转让办法》的规定：转让已经出租的房地产，租赁双方当事人已经依法办理租赁合同登记备案的，该租赁合同由房地产受让人继续履行。这个规定的意思是售房者转让已经出租的房地产，因该房产而签订的租赁合同是登记备案的，则租赁合同由购房者继续履行。也就是说：如果购房者购买该房产是为了投资，这种带租约的房产是比较适合的；如果购房者购买该房产是为了自己居住，这种带有已经登记备案的租赁合同的房产会对购房者造成较大影响的。

　　签订时

　　一、需要准备的证明材料。购置房地产，购房者可能是一人，也可能是数人。无论哪种情况，都需要购房者准备好如下材料：

　　1、身份证原件或护照原件及复印件；

　　2、未成年人的户口簿或出生证明；

　　3、有委托代理人，须提供经公证的委托书及代理人身份证。购房者如是境外人士，所提供的公证材料是外文的需到上外翻译公司翻译。境外人士提供的有些材料如委托书、同意书等必须经下列境内、外机构公证、认证后方为有效：

　　1)香港地区：经国家司法部授权的香港律师公证；

　　2)澳门地区：中国法律服务公司；

　　3)台湾地区：经台湾地方法院公证后由海基会将副本寄送上海市公证员协会，当事人凭正本前往上海市公证员协会核对盖章：

　　4)外国：经当地公证机构公证并经中国驻外使领馆认证。

　　二、看清楚合同中的约定内容。尽管二手房交易当中使用的《上海市房地产买卖合同》，是由上海市房屋土地资源管理局与上海市工商行政管理局联合制定的规范文书，但其中也有很多地方需要填写，所以要仔细些，尤其注意以下几点的填写：

　　1、房款的金额是否写清楚

　　2、付款方式该如何是一次性付款还是分几次每次付款是什么时间这与购房者自己的资金流转是否有冲突避免向售房者承担逾期付款的违约。

　　3、购房者如需按揭贷款，在合同中是否已经注明；

　　4、买卖双方何时交房交房时还有哪些物品；

　　5、交房前与交房后的物业管理费、水电、燃气、通信等费用由谁来承担一般是交房前由售房者承担，交房后由购房者承担；

　　6、房地产的风险何时转移给购房者《上海市房地产转让办法》的规定是：房地产的风险，自房地产权利转移之日起由转让人转移给受让人；但转让当事人约定自房地产转移占有之日起转移风险的，从其约定。大多数的购房者会选择使用在房地产转移占有之日起转移风险；

　　7、违约是否约定违约金的数额是否约定清楚

　　8、房地产买卖合同何时生效

　　1)如果交易双方没有特别约定，则交易双方签字后合同即为生效。

　　2)交易双方对合同的效力可以约定附加条件，附加条件自合同成立时生效。

　　3)交易双方对合同的效力可以约定附加期限，附加期限的合同自期限到时生效。

　　4)双方当事人中有一方或双方是境外人士，交易双方在签署房地产买卖合同时应经过公证，此时合同方才生效。